Amanda's Blog

在美國買房子並沒有想像中的困難，因為所有的資訊都是公開透明的，網路上有很多有用的工具可以幫助你找到你關心的資訊，如果你人在美國，我甚至會建議你選定喜歡的區域後到Redfin 訂閱每日通知信，RedFin 的更新速度非常快。看到喜歡的房子後，如果是Open House，你可以在他開放的時間帶著你的Bank Statement， Pre-Approved Letter 去參觀房子，喜歡的話當場出價。不是Open House的話，你可以自己開車去看附近的環境，待售房屋的外面會有立牌寫著Listing Agent (Seller Agent) 的電話，你可以自己打電話跟他約時間看房子，當然..省事一點的話，你也可以透過Buyer Agent 幫你處理這些事。如果你決定透過Buyer Agent 買房子的話，請記得慎選有經驗好口碑和風評的Agent，有時候這是決定買家拿不拿得到房子的原因之一，買到房子並不是完全取決於出價數字，因為雙邊Agent 都要等到房子交屋才能拿到佣金，賣方Agent 和賣方往往會頃向和有經驗好口碑的Agent 合作，以減少無法順利交屋的風險。以下是美國買屋的步驟，希望可以對大家有點幫助。

1. Loan Agent:如果你要貸款買房，第一件事就是找貸款經紀人取得”Pre-approved letter”，她會依照你提供的資料和信用分數告訴你可以貸款的金額，這個步驟要準備的資料如下:

1.1 薪資單

1.2 頭期款 (如果頭期款還沒匯進美國，可以先出示在中國或台灣的存款，只要是英文版本就可以)

1.3 至少要有一次在美國報稅的紀錄

1.4 社會安全號碼 (SSN)

1.5 在美國所有的銀行帳號跟信用卡

1.6 如果不是綠卡或公民身分，就需要準備有效簽證

1.7 提供這些資料後，建議你保持現有的信用卡張數，也不要有新增的貸款，不然可能會拿到不好的貸款利率，甚至無法取得貸款

2. Buyer Agent /Seller Agent (Listing Agent)

2.1 Buyer Agent 扮演的角色主要是依照你的需求與預算列出你可能有興趣的房子，你經過篩選後，他會幫你打電話給Seller Agent預約看房子的時間

2.2 然後就是開車去看房子，看房子的時候搭誰的車?誰開車? 這個問題我跟很多同事討論過，其實比較有概念的Agent 會自己開車然後安排路線帶你有效率的看完每一間房子。時間、油資和車子損耗其實都屬於agent  投資在你身上的成本。我覺得這些是小錢，如果你的agent 可以幫你以你期望的價格買到喜歡的房子，吃一點虧還好

2.3 看完房子後，你可以請你的Agent 幫你查詢學區，地震帶，治安，房屋歷史價格等資料，這些資料你也可以自己上網查

2.3.1 Crime Mapping:  輸入地址可以查詢附近環境的治安

2.3.2 API Report: 輸入學校名稱可以查詢到每間學校的API 分數，800 分以上算是很好的學校，如果在意學區的話，國小國中高中學校的分數不要低於750 分

2.3.3 Zillow: 輸入地址可以查詢房子的歷史價格，目前的估價，附近房子近期的成交價格。房屋歷年繳稅金額，租金報酬，點選Walk Score 可以查詢附近的銀行公園購物中心等距離

2.3.4 Quake Zone:輸入地址可以查詢房子是否在地震斷層線上

2.3.5 RedFin:這是我每天必看的網站，你可以在這邊查詢到附近房子近期的成交價，國小國中高中的學校，哪些房子要賣，你喜歡的區域最近是否有Open House

2.4簽約與出價(Make Offer)

2.4.1 如果你決定直接跟Listing Agent 簽房屋採購合約，請注意對方是否有給你一份Duel Agent Relationship 的聲明書，告知你和賣方他在這筆買賣交易中扮演買方和賣方的經紀人，他要同時保障兩方的權益，不偏袒任何一方

2.4.2 如果你決定透過買方經紀人幫你出價，請記得主動詢問他給你的文件是否有一份所謂Binding Agent Relationship，這是一份我很反感的文件。他的意思是說，你簽了合約後你只能透過他買房子，我想這份合約應該有所謂的綁定期限或綁定買屋區域，當然.. 如果遇到不好的買方經紀人有可能給你簽的文件為無限期，也沒有限制區域

2.4.3 出價後三天內賣方一定要回覆你接受與否，他有可能完全不接受，或者提出counter offer (還價)  告訴你他期望的價格

2.4.4 房屋維修保險(Home Warranty): 出價的時候除了價錢外，如果不是Short Sale 的房子，你可以要求賣方購買一年期的房屋維修保險，一年的費用約400-500元

2.4.5 訂金: 出價 (Make Offer)的時候，需把訂金支票影印本給Agent，訂金一般為美金五千元

2.4.6 佣金: 在美國是由賣方支付房價的6% 給買賣雙方Agent 均分佣金

2.5 我覺得在買屋的環節中，最容易發生糾紛的其實是跟自己的買屋經紀人，所以請記得一定要找專業有經驗的人，如果覺得他不勝任，請不要猶豫直接告訴他，避免造成以後的困擾

3. From open Escrow to remove all contingency

3.1 當你進行到這一步的話，先恭喜你買到你預算內又喜歡的房子，Open Escrow 的時候需要先在文件上訂出交屋日，一般都是Open Escrow+30 days

3.2 對方接受你的Offer後，你去公證行簽Open Escrow 的文件才需要給支票正本。這筆錢會先存進Escrow account (公證帳戶) ，你的尾款和銀行貸款都會存進裡面，買屋需要支付的保險費用，貸款費用，公證費用，房屋火險費用等都先由這個帳戶扣除，Close Escrow後公證行才會把錢匯給賣方，而交屋的時候公證行會給你Statement，列出公證帳戶中所有的費用明細，多退少補

3.3 Open Escrow 起算17 天內都可以Walk Away，也就是你如果覺得房屋檢查報告有問題，維修超過你的預算，你都可以取消合約，拿回全額訂金。所以Open Escrow 後要先做幾件事

3.3.1 找檢驗師檢驗房子，檢驗費用一般為300 USD，房子越大費用會越高，這個檢驗費用由買方先行支付

3.3.2 檢驗報告出來後你可以提出要求賣方維修所有房屋的問題，或是請他退錢(Credit)給你，交屋後你自行找人維修

3.3.3 檢驗的同時，你可以請公證行先出一份房屋環境評估報告，這份報告內容主要就是說明你購買的房子是否在洪水區，地震帶上..等特殊的區域

3.3.4 除了驗屋外，還需要找人進行白蟻檢測與修復(Termite Inspection)，檢測不需要費用但是維修的話可以請賣方出錢

3.4 如果房屋檢驗和房屋環境評估報告都沒問題，接下來就是打電話給Loan Agent，告訴他你確定要買哪一間房子，他會請你填寫貸款申請書，然後依據你的信用分數告訴你當天的貸款利率，然後更新每天的利率給你，如果有不錯的利率你可以請他幫你鎖利率，最晚在交屋(Close Escrow)前10天要決定你的利率

3.5 貸款申請書填寫完後，Loan Agent  會幫你找估價師進行房屋的估價，確保你的房屋價值與你的購買金額不會差異太大，這個估價費用也是要自己先行支付，不從Escrow Account 扣，估價的金額為400 USD

3.6 打電話找房屋保險經紀人幫你估價房屋火險的費用，保險額度和保險費用確認後，你可以連絡公證行，公證行會由Escrow Account 中支付你的保險費用

3.7 除了檢驗費與估價費用，其它的費用為貸款申辦的費用約1400 USD，Close Escrow 的費用約2000-3000。所以除了房價外，記得要多留5000 USD支付這些費用

3.8 如果你買的房子有 HOA 社區管理費，交屋的時候需先付兩個月的 HOA費用

3.9 退房屋稅與房貸利息，如果你的交屋時間為9/15，你在Close Escrow 的時候，會先將7/1-9/14的稅退給你，還有9/1-9/14的房貸利息退給你。交屋的時候公證行會給你清楚的明細表說明收取的費用與應該退你的錢

3.10 另外的建議為，你可以在貸款的時候選擇所謂 No Point , No Fee，貸款利率會高一點，但是Lander會退你約2000-3000 USD，你可以拿這筆錢支付上述的費用

3.11 取得賣方的Disclosure (告白書)，賣方會在這份文件上列出房屋曾經存在的問題，修復狀況還有是否曾經有人在房屋中過世

3.12 上述這些事情如果完成，你就可以簽屬Remove all contingency 的文件，這是依個很關鍵的點，因為這代表你已經確定要買這個房子，貸款經紀人會開始辦理貸款並將錢匯到公證帳戶(Escrow Account) ，公證行也會開始進行房屋過戶的流程

4. Close Escrow

4.1 和賣方做最後一次的房屋檢視，確認維修項目都完成

4.2到公證行拿Escrow Package，裡面的內容為地契影印本和Statement，地契正本州政府會另外寄到新屋